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2月份百城住宅均价连续6个月下跌

2019-01-24 18:18:15

2月份百城住宅均价连续6个月下跌

根据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据,今年2月,全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米,环比下跌0.3%,这是百城住宅均价连续第6个月下跌。其中27个城市价格环比上涨,72个城市环比下跌,1个城市持平。与1月相比

2月份百城住宅均价连续6个月下跌

,2月住宅均价环比跌幅扩大0.12个百分点,价格环比下跌的城市个数增加12个,另有17个城市跌幅在1%以上。

同比来看,全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小,今年2月同比涨幅为0.93%,较1月缩小0.78个百分点。另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,全国住宅价格中位数为5750元/平方米,比上月下跌0.86%。

根据中国指数研究院对北京等十大城市的全样本调查数据显示,2月十大城市住宅均价为15516元/平方米,环比上月下跌0.31%,跌幅较1月扩大0.17个百分点。具体来看,十大城市环比再次全线下跌。其中,成都环比下跌幅度最大,超过1%;其次是北京,环比下跌0.61%;深圳、杭州、武汉、重庆(主城区)、广州、天津跌幅介于0.1%-0.5%之间;上海和南京跌幅在0.1%以内。

同比来看,十大城市平均价格下跌1.41%,跌幅较上月扩大0.79个百分点,延续了1月的下降趋势。2月,同比下跌的城市有7个,较上月增加1个。其中,北京、上海跌幅较小,均在1%以内;杭州、天津和南京跌幅介于2%-3%之间;成都和重庆(主城区)跌幅较大超过4%。其余3个城市同比上涨,广州同比上涨0.17%;深圳和武汉涨幅介于1%-1.5%之间。

春节过后,楼市进入新一轮推盘和促销,房价调整形势仍在继续,根据2月对100个城市调查数据,多数城市降价项目继续增加。以“招保万金”等大型知名房企为首的开发企业将更多楼盘价格调低,且降幅有明显扩大趋势。

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7000亿房地产信托调查:倒逼房价下跌

作为过去两年中开发商资金链重要的一环,房地产信托的兑付风险集中显现。据多家机构调研统计显示,目前房地产信托存量7000亿,其中超过2000亿在今年内到期。

楼市持续下滑的销售,使得这些信托兑付出现危机。为了止损,一些信托公司选择提前终止,清盘。一些信托项目最终将不得不违约。

兑付高峰将在今年三季度出现。业内预计,在此之前的二季度,兑付压力将倒逼房企进行降价促销,其中以一二线城市为主。

刚性兑付或致违约出现

天津信托1月30日发布的公告显示,其2009年11月发行的正元投资信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划,于2012年2月10日提前终止。无独有偶,近日中融信托公告,将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”,在2012年2月8日提前终止。

这些提前终止的信托意在止损,但这恰恰暴露出房地产信托的危机。“由于房地产项目销售放缓,信托到期还款风险较大。”中金公司研究员白宏炜预计,今年到期房地产信托规模2234亿,总还款额约2500亿,2013年预计到期信托规模2816亿,总还款额约3100亿。

多家房企过去两年通过信托融资。国泰君安证券的统计数据显示,万科A(000002)等30家A股地产上市公司目前共发行有118个信托项目、金额达630亿元。

国泰君安证券统计,信托累计发行规模最大的是万科A,达到90亿元。而今年到期规模较大的有中华企业(600675)44亿元、万科A为43亿元、金地集团(600383)24亿元。

在H股上市房企中,远洋地产有40亿信托将于2012年到期,绿城有10亿今年内到期,雅居乐26亿信托于2012年11月到期,世茂房地产有9.9亿于2012年3月到期,其他如融创中国、恒盛地产等中小开发商也有多笔信托于今年内到期。上述公司信托融资占有息负债均在10%以上。

“这种到期兑付是刚性的。”中国信托业协会有关人士对表示,信托融资与银行贷款的一个重要区别是,信托的滚动融资能力比银行贷款更差,在极端情况下,银行仍可以通过向借款企业别的项目发放贷款的方式,变相缓解借款人的存量贷款支付压力,而信托在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下,很容易出现断裂,产生违约风险。白宏炜预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。

中小房企资金断裂之忧

“系统性的风险不可能出现,但是单个上市公司或者是单个项目有出现风险的可能性。”用益信托工作室分析师李旸表示。

经统计目前信托项目发现,分资质来看,一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托,等价于高息贷款,且自身由于项目多,融资渠道广,资金可以周转腾挪,风险相对有限。三级以下资质开发商多为项目公司,信托介入较早,以股权融资为主,违约风险较高。以万科为例,市场中以万科项目为标的的信托产品,多是投向旗下多个项目,而非单个项目;根据万科中报,仅2011年上半年,万科通过信托融资65亿元,加权平均利率为11.4%,低于当期行业平均水平。

上市公司中,小型地产公司明显风险更大。中金公司根据汇总的上市公司信托融资公告数据发现,无论是从信托融资总规模,还是从信托规模占净资产比例等指标看,小地产公司如阳光城、浙江广厦、南国置业等,面临更大的到期风险,其次是区域中做周转的中小型公司如荣盛发展、福星股份。

综合来看,三线城市、单项目、低资质的小地产公司,信托违约风险大于二线、多项目的地产公司,区域龙头风险大于全国布局的龙头。

以泛海建设为例,其公告显示,公司的信托融资规模达到25.56亿元,其中将于2012年6月底之前到期的高达20.89亿元。截至2011年9月末,泛海的账面货币资金仅为15亿元,不足以覆盖即将到期的信托融资,且考虑到除信托借款以外,公司仍有部分其他短期债务待偿还,未来面临的周转压力较大。

李旸认为,房地产信托到期涉及到的不仅仅是房地产公司的利益,信托公司面临的压力更大,一旦风险暴露,问题不能解决,信托公司将可能停业整顿。因此,信托公司将协助房地产公司渡过难关。白宏炜也认为,开发商、信托公司共渡难关,信托展期将风险延迟至2013 年释放。

倒逼房价在二季度调整

上述信托业人士告诉,一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源,同时建立回款保证金制度,一般回款保证金要占销售收入的6 成,因此,到期前一到两个季度,开发商会调低价格,尽量加快回款,保证信托资金偿付。

国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012年三季度到期规模为716亿元,7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。

中金公司也认为,今年2500亿还款主要集中在3季度,月均还款将达到360亿,且其中6成是布局在一二线城市,具备一二级资质的大中型开发商。

这意味着从二季度开始,开发商将加快销售,回笼资金,一二线城市房价面临调整压力。在此基础上,白宏炜判断,一二线城市房价将下跌10%~15%。

大型房企在一线和热点二线城市的降价已经悄然开始,继保利地产将喜春行动延至3月份之后,招商、龙湖、中海、万科、金地等也启动大规模降级促销。

在深圳,招商地产旗下果岭、半山海景兰溪谷、观园及雍景湾四盘在售,目前半山海景兰溪谷、招商观园和招商雍景湾均有划出十到二十套房源作为优惠特价房;在北京、龙湖、金地在大兴推出特价房,单价低至11000元/平方米。

在重庆,招商地产也以降价为噱头进行营销,推出新项目,并暗示万科、龙湖跟进。保利地产副总经理胡在新表示,3月份将是一个好的推盘时期,公司会加紧周转,尽快出货。(21世纪经济报道)

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